一、地块基本情况

地块位于上海（ 农用地、 商住地、 工业地） 市闸北区苏河湾，在上海地图的中心位置，东至福

建北路、南至天潼路、西至浙江（ 农用地、 商住地、 工业地） 北路、北至七浦路，占地面积20868.1

平方米，建筑面积不超过83000 平方米（不含地下的建筑面积）。

本地块自南北分为一二两期，其中：一期北临七浦路，占地面积

10979 平方米，建筑面积约43810 平方米，除拐角一户外已拆为净地，

目前已取得房地产权证和建设用地规划许可证；二期南邻苏州（ 农用地、 商住地、 工业地） 河绿化

带，尚有400 多户待拆迁。

二、地块交易总价

项目公司注册资本金10100 万元，项目实际投入18 亿元，项目

没有银行贷款，有17 亿元为项目公司股东方借款，以上投入未计算

股东借款利息。

现在以现状估值23.5 亿元，转让控股权80%，即转让价为18.8 亿

元。另加中介服务费：2%。

三、地块转让模式及投资收益

1、买方分期支付款项，卖方资金逐步收回，卖方承担拆迁风险

买方先支付转让价款的一部分5 亿元，获取项目80%股权过户以

及项目操作权。其余13.8 亿元仍然以原股东借款留在项目公司，可

根据2 期动拆迁进度以及一期开发销售情况分期逐步。这部分项目公

司占用原股东资金按照11%年息计算利息。

目前项目公司已经与几家银行及资产管理公司达成意向，可以旧

城改造名义获得10 亿元贷款。这样买方后续动拆迁和开发基本上不

需要再动用资金，可以用项目本身融资功能及一二期滚动开发解决资

金。

在项目公司向政府支付保证金后，政府可承诺18 个月拆完，而

且项目已经获得700 多套保障安置房指标，均价为9000 多元每平米，

项目的动拆迁成本基本可控制，不会随房价上涨而大幅波动。卖方可

以在转让协议里承诺在8 个月内完成二期拆迁工作的70%，12 个月内

红线内基本拆迁完毕（不影响买家获取4 证），两年内地块拆迁全部

完成。在承诺时间内完成拆迁，买方开始支付剩余款项；若逾期没有

完成进度，则买方可选择放弃购买二期地块，无需承担任何拆迁风险，

卖方用未收回的13.8 亿元项目转让款做动拆迁保证。如果动拆迁超

出10 亿元的部分由卖方股东承担，该部分可直接在13.8 亿尾款中扣

除。

2、买方资金5亿左右占用四年时间，收回净利润17亿元，并获得4

万平米长期收租金商铺

根据周边七浦路目前店面售价平均10 万/平方米（底商店面售价

高达20 万/平米），如果按照该地块83000的地上建筑面积(商业为1.9

万平米，写字楼为6.4 万平米）出售简单测算收入超73 亿元，毛利

润33 亿元，扣除土地增值税和所得税后净利润约为17 亿元，权益净

利润（80%）为13.6 亿元。买家投入5 亿亿元资金（剩余13.8 亿元

项目转让款其实就是项目公司逐步偿还老股东借款，不需要买家继续

投入），获得项目80%股权，占用时间约4 年，而净收益或高达13.6

亿元。该收益为偿还所有贷款和老股东借款后的税后净收益。

以上净收益为可销售房产的收益（未包含不出售的持有商铺），

项目地下商铺约为3 万平米，相邻20 米的七浦路商铺租金为每平米

一年超过1 万元，我们暂按照50%计算，项目建成后，可持有的长期

收租商铺年租金收入约为1.5 亿元每年，以后会逐年增长至与七浦路

商铺租金收入持平，达到每年租金收入3 亿元。

四、项目所在区位背景介绍

1、建设地点

该地块位于上海市中心地带“黄金水岸”苏河湾，蕴藏着顶尖的

商业文化和人文传统的区位价值：坐拥苏州河与黄浦江相汇之风水宝

地，荟集宝格丽(Bvlgari)酒店、法拉利(Ferrari) 会所等世界顶级

奢侈商业品牌，

2、项目控制性详细规划指标