项目基础背景介绍：

    上海（ 农用地、 商住地、 工业地） 黄浦区大兴街规划打造集办公、金融服务、商业配套、精英公寓、高端住宅等于一体的商住综合体，形成产城融合、精英汇聚的滨江高端生活新标杆，成为黄浦区新一轮陆家浜路CBD综合商业改造开发的标志性项目。

    地块位于上海市黄浦区老城厢，南沿上海市中心三横三纵主干道陆家浜路，东靠迎勋路、河南（ 农用地、 商住地、 工业地） 南路，西临大兴街，北近黄家阙路、中华路，总占地面积37,129平方米。

    该地块距离外滩黄浦江滨江约1.5公里，距上海著名旅游景点豫园、传统商业圈老西门仅1公里。在交通方面，轨交地铁8、9、10号线十字交汇于此区域，并设有邻近站点；南浦大桥、4条越江隧道、延安（ 农用地、 商住地、 工业地） 高架等市内主干道临近项目基地，区域交通四通八达。

环境交通亮点：

一桥三铁四道

一桥：南浦大桥（浦西—浦东）

      距南浦大桥浦西上匝道1公里；

三铁：8、9、10号地铁是上海主干地铁线贯穿上海各区县

8号（杨浦区—奉贤，途经淮海路、人民广场）

9号线（浦东新区—松江）

10号线（杨浦区—虹桥，途经豫园、新天地、淮海路）

四道：距离延安东路隧道、复兴路隧道、人民路隧道、西藏（ 农用地、 商住地、 工业地） 路隧道1公里。

市内交通：距上海城市主干道延安路高架1公里，可直达上海虹桥机场和浦东国际机场

建筑主要参数（地上）：

地块总占地面积37129平方米，其中南块为商办用地，北块为住宅用地，具体参数如下：

名称                                          参数值

项目基地面积：                                  37,129

南块土地用地面积                                13,455

北块土地用地面积                                23,674

南块土地地上建筑面积                            53,820

北块土地地上建筑面积：                         75,757                                                  

南块容积率                                      4.0

北块容积率                                      3.2

项目投入产出回报总述：

本项目按照前期土地以及建设成本的费用支出控制，合计总成本为约115亿元.

销售方面除了规划地上住宅及商办部分合计可贡献134.3亿元的收入外，另有地下商铺（8544 m2）及1100个车位可供销售。合计总销售收入达到约145.4亿元。

项目净利达到约22.7亿元，对应股东所投入资金的回报率达到85.3%，合年化回报率18.9%.

间接费用组成：管理费5000万元 +销售费用4.36亿元（销售收入3%） +各项税金14.53亿元 （销售收入10%）+地下商铺出让金2.13亿元（2.5万/m2x8544 m2）

财务费用组成：旧改贷利息8.75亿元（50亿元x7%x2.5年）+开发贷利息（10亿元x7%x3年）。

销售均价：办公 85000元/m2；商业 150000/m2；住宅108000/m2

市场行情友情提醒：上述2015年1月的项目方投资回报预算资料中,预计住宅平均销售价9.5万每平方。但2015年下半年至今该区域房价巳大幅上掦。项目南侧，同为不可再生黄浦土地的綠地"海珀.黄浦”高层豪宅,去年底开盘一期每平方10万元、2小时即定销13 亿,现售罄;在售二期精装房均价12万元。